En 90-årig leiekontrakt har lenge vært en sirenesang for utenlandske investorer som har latt seg lokke til Phukets tropiske kyster. Utbyggere har lovet et nært århundre med sikkert eierskap, og har lykkes med å lokke kjøpere med den tilsynelatende vanntette leiekontraktstrukturen 30+30+30. En fersk dom i thailandsk høyesterett har imidlertid knust denne illusjonen, avslørt den iboende skjørheten i disse avtalene og kastet utallige huseiere ut i en juridisk hengemyr.

Av Simon Causton, spaltist - The Phuket News

Selv om 30+30+30-leiekontrakten markedsføres som en standardpraksis, er realiteten at den aldri har vært juridisk bindende, med sitt løfte om to automatiske 30-årsfornyelser etter den første 30-årsperioden. Den har eksistert i en gråsone, som en uuttalt avtale snarere enn en kodifisert juridisk rettighet. Høyesteretts avgjørelse, som viser til mangelen på juridisk presedens for automatiske fornyelser og et klart forbud mot å reklamere for eller garantere dem, har nå satt fokus på denne prekære situasjonen.

Kjernen i problemet ligger i de grunnleggende prinsippene i thailandsk jordlovgivning. Fornyelse av leiekontrakter er ikke en automatisk rettighet. De avhenger helt og holdent av grunneierens samtykke på fornyelsestidspunktet. Rettens kjennelse understreker at det ikke finnes noen juridisk mekanisme som kan tvinge en grunneier til å gå med på å fornye en leieavtale, uavhengig av eventuelle tidligere garantier. I tillegg er det nå eksplisitt ulovlig å annonsere disse fornyelsene som garanterte, noe som er en hjørnestein i markedsføringsstrategien for 90-års leieavtaler.

Denne dommen har ødeleggende konsekvenser for mange utenlandske boligeiere. Kontraktene deres, som en gang ble oppfattet som sikre langsiktige investeringer, anses nå som ugyldige og gjør dem sårbare for grunneiernes luner. Denne virkeligheten utspiller seg i sanntid, med et spesielt fremtredende tilfelle i Thalang, der en mindre eiendomsutviklers eiendom vekker betydelig bekymring. Utbyggerens sønn, som har arvet eiendomsretten til eiendommen, nekter nå å fornye de 30-årige leiekontraktene som snart utløper, til tross for tidligere forsikringer fra familien om at fornyelser ville være en problemfri og garantert prosess. Denne plutselige endringen har ført til at huseierne i området nå må prøve å finne rettsmidler, og de føler seg fullstendig sviktet.

– Vi fikk klare forsikringer, ikke bare fra salgsteamet, men også fra familien selv, om at fornyelsene var en formalitet, sier en av de berørte huseierne i Thalang-området, som ønsker å være anonym. – Nå får vi beskjed om at kontraktene våre er verdiløse. Det er et fullstendig tillitsbrudd.

Situasjonen i Thalang er ikke et enkeltstående tilfelle. Den er et eksempel på et større problem som utenlandske huseiere over hele Phuket står overfor. Til tross for at utbyggerne kjenner til de juridiske risikoene, fortsetter de å markedsføre eiendommer med løfter om 90-årige leiekontrakter. Denne åpenbare tilsidesettelsen av høyesterettsdommen gir grunn til alvorlig bekymring når det gjelder etisk oppførsel og forbrukerbeskyttelse i eiendomsmarkedet på øya.

Den pågåernde markedsføringen av disse juridisk tvilsomme 90-årige leietilbudene er rett og slett falsk reklame. Det er en praksis som utnytter tilliten til utenlandske investorer, som ofte ikke er kjent med kompleksiteten i thailandsk eiendomslovgivning. De langsiktige konsekvensene av dette bedraget kan skade Phukets omdømme som en attraktiv destinasjon for utenlandske investeringer.

De thailandske myndighetene må ta avgjørende grep for å rette opp denne situasjonen. Klare og håndhevbare regler er nødvendig for å beskytte utenlandske investorer og gjenopprette tilliten i markedet. Høyesteretts kjennelse må håndheves strengt, og utbyggere som fortsetter med villedende praksis, må stilles til ansvar.

For potensielle kjøpere som vurderer å investere i Phukets eiendomsmarked, er budskapet klart: Vær ytterst forsiktig. Søk uavhengig juridisk rådgivning fra kvalifiserte fagfolk som er godt kjent med thailandsk eiendomslovgivning. Ikke stol på løfter om automatisk fornyelse av leiekontrakter, da de ikke har noen juridisk tyngde. Drømmen om et trygt, langsiktig hjem på Phukets tropiske kyster har blitt ødelagt av de harde realitetene i thailandsk eiendomsrett. For å gjenopprette tilliten kreves det åpenhet, ansvarlighet og en forpliktelse til å opprettholde rettsstatens prinsipper.

Forfatteren, Simon Causton, har bodd på Phuket i mange år, er grunnlegger av Citadel Phuket og forfatter av nyhetsbrevet «The Phuket Periodical». X (Twitter): @SimonCauston